(الاتحاد العقاري في الدول الإسلامية) منظمة دولية اقتصادية تنتمي إلى منظمة التعاون الإسلامي التي تضمّ 57 دولة إسلامية، في لقاء موسعْ مع الدكتور محمد بن يحيى آل مفرح رئيس مجلس مؤسسي الاتحاد العقاري أشاد بالتغييرات الكبيرة التي يشهدها السوق السعودي على مستوى الأنظمة العقارية مؤكداً على الحاجة لسنّ تشريعات وتقديم تسهيلات تزيد من العرض بدلاً من تشجيع زيادة الطلب أو الحدّ منه.. وشجع على إبراز قيادات الجيل الجديد من شركات التطوير والاستثمار العقاري الذين يعملون ويخططون على المدى المتوسط والبعيد ويطلقون مشروعات نوعية متكاملة.. وشكر الجهود الكبيرة التي تقوم بها منظمة التعاون الإسلامي في دورتها الحالية 41 برئاسة المملكة العربية السعودية ممثلة في وزير الخارجية صاحب السمو الملكي الأمير سعود الفيصل، مع الحركة الدؤوبة والكبيرة لمعالي أمين المنظمة الأستاذ إياد مدني.     

في البداية نحب أن تجيبنا على تساؤل حول أهمية إطلاق هذا الاتحاد العقاري في الدول الإسلامية؟  وما فكرة تكوين الاتحاد ؟ 

(العقار) صناعة وتجارة ينضوي تحتها العديد من مجالات الأعمال والاستثمار التي تؤثر في حياة البشر: أصحاب الأعمال والمستفيدون من خدماتهم ومنتجاتهم.. 

ولأنه يوجد الآلاف – على الأقلّ - من كبار المستثمرين والمطورين العقاريين المؤثرين في الدول الإسلامية.. ولا يوجد كيان مستقلّ يجمعهم ويوطد علاقاتهم ويسهل الاستثمارات بينهم ويعالج المشكلات التي تواجههم.. 

ويوجد عشرات الآلاف – على الأقلّ - من الشركات والمؤسسات العقارية في العالم الإسلامي.. ولا يوجد كيان مستقلّ يساهم في نقل خبراتهم وتطوير وترويج مشاريعهم ودعمهم لمزيد من التكامل مع القطاع العام.. 

ويوجد مئات الآلاف – على الأقلّ – من العاملين في القطاع العقاري المتنامي بشتى تقسيماته.. ولا يوجد كيان مستقلّ يساهم في تطويرهم وحفظ حقوقهم وتوحيد مصطلحاتهم العقارية المشتركة وتحديد واجباتهم والتزاماتهم الأدبية..

ويوجد العديد من التحديات في قطاعات التنمية العمرانية والسكنية وقطاعات البنى التحتية.. ولا يوجد كيان قائم يساهم في تبني الدراسات والمعلومات ونقل التجارب التي تساهم في تخطي هذه التحديات.. 

ويوجد منظمات عقارية دولية مؤثرة ليس من بينها منظمة عقارية واحدة تمثل العالم الإسلامي.. 

 لكلّ ذلك وغيره.. انطلقتْ فكرة هذا الاتحاد العقاري المتخصص.. وبرزتْ أهمية إطلاقه.. انطلاقاً من إرادة صادقة لدعم الاقتصاد المشترك من خلال القطاع العقاري وتعظيم دوره في تحقيق نهضة ونماء دول منظمة التعاون الإسلامي، وتعزيز الشعور بالفخر والانتماء من قبل روّاد الأعمال في القطاع العقاري، وإسهاماً في تنمية المكتسبات والثروات التي تُعتبر منْ أسس الحضارة في الدول الاسلامية، وإيماناً بأهمية التعاون لتحقيق الازدهار في كافة الدول الاسلامية، وتقديراً لمسؤولياتنا في الجمع بين المعنيين بالشأن العقاري في اتحادٍ يسعى إلى توحيد وتوجيه جهود الحكومات والقطاع الخاص إلى ما يحقق النماء المشترك، وحرصاً على تنظيم العمل بأعلى درجات الجودة والمؤسساتية، تمّ إطلاق مبادرة تأسيس هذا الاتحاد العقاري وإكمال كلّ ما يلزم له من أنظمة أساسية وبرامج مؤسسية. 

ما صورة العلاقة بين (الاتحاد العقاري في الدول الإسلامية) وبين (منظمة التعاون الإسلامي)؟ 

وقع أصحاب السمو والمعالي وزراء خارجية الدول الأعضاء في منظمة التعاون الاسلامي الموافقة على قرار انتماء (الاتحاد العقاري في الدول الإسلامية) إلى المنظمة خلال أعمال اجتماع الدورة الأربعين لمجلس وزراء خارجية الدول الإسلامية والتي عقدت بمدينة كوناكري بجمهورية غينيا خلال الفترة (6-8 صفر 1435ه الموافق ٩-١١ديسمبر ٢٠١٣م) رقم القرار (رقم ٥/٤٠ أ ت). 

وقد دأب الاتحاد منذ توقيع القرار على تهيئة إمكاناته وبرامجه ليكون ذراعاً فاعلاً وامتداداً كبيراً لما تصبو إليه منظمة التعاون الإسلامي التي تضطلع بدور كبير تجاه الدول الإسلامية، وليكون الاتحاد العقاري أيضاً متعاوناً ومتكاملاً مع جميع المنظمات المنتمية والعاملة في منظمة التعاون الإسلامي.. انطلاقاً من دولة المقرّ في جمهورية جيبوتي التي يخصها الاتحاد العقاري بجزيل الشكر لدعمها المميز للاتحاد وتذليل كل العقبات اللازمة لانطلاقه. 

ماذا يريد الاتحاد العقاري أن يحقق على وجه التحديد؟ 

يجيب الدكتور محمد مفرح رئيس مؤسسي الاتحاد العقاري أنّ الاتحاد يسعى الى تعزيز اقتصاد الدول الأعضاء من خلال القطاع العقاري والوصول به إلى المستويات العالمية وتنمية أعمال ونجاحات الأعضاء وفتح آفاق الاستثمارات والشراكات. بالإضافة الى تبني مبادرات الأفراد والمؤسسات التي ترتقي بصناعة العقار وتقدم الخدمات المتخصصة النوعية لحكومات الدول الأعضاء.

ويضمّ الحكومات من أعضاء منظمة التعاون الإسلامي والمؤسسات الرسمية وشبه الرسمية ذات العلاقة بالشأن العقاري، وكذلك القطاع الخاص من فئة الشركات الاستثمارية وشركات التطوير العقاري وشركات التمويل العقاري، والأفراد من المستثمرين والخبراء العقاريين والمؤسسات الأكاديمية الربحية والغير الربحية ذات التخصصات العقارية. 

وتتضمن استراتيجية الاتحاد إنشاء صناديق وشركات استثمارية للمشروعات العقارية في الدول الأعضاء، وتشجيع الاستثمار داخل الدول الأعضاء وتنمية الثروة العقارية بها، وتطبيق معايير الجودة العقارية ودعم الارتقاء بمعايير المشاريع السكنية، وإقامة علاقات وثيقة مع المنظمات الدولية المماثلة لتبادل الخبرات والمنافع، وتبني القضايا العقارية المشتركة أمام الهيئات ووسائل الإعلام الدولية. 

والاتحاد يعمل على إنشاء قواعد بيانات محدثة وإتاحتها للأعضاء، والمساهمة في ترويج مشاريع الأعضاء وتسويقها، والتعاون مع كافة الكيانات العقارية في الدول الأعضاء، وإقامة وتنظيم الملتقيات والدوريات وزيارات الوفود العامة والخاصة، والمساهمة في تسهيل حصول الأعضاء على أي خدمات حكومية وخاصة.

ويضمّ الاتحاد جميع الدول الأعضاء في منظمة التعاون الإسلامي وعددها 57 دولة قبل نهاية عام 2018 ليكون منارة للتعاون مع الحكومات في التنمية العقارية وتعزيز دور القطاع الخاص وجمع وتوظيف وتبادل الخبرات في سبيل تقديم حلول نوعية للتحديات التي تواجه المجتمعات الإسلامية في مجال الاستثمار والتنمية العقارية خاصة المرتبطة بالبنى التحتية والإسكان وإعادة إعمار الدول المتضررة بأسباب طبيعية أو حروب وغيرها.. ويمكن الاطلاع على برامج أهداف الاتحاد المفصلة في الموقع الالكتروني www.reuos.org . 

هل بدأ الاتحاد فعلياً في أي من مشروعاته المستهدفة؟؟ 

يقول الدكتور محمد ال مفرح: يعمل الاتحاد في عدة محاور وبشكل متوازي ما بين تقديم الخدمات المتخصصة للحكومات وإطلاق المشروعات.. 

حالياً وقع (الاتحاد العقاري) اتفاقيات مع حكومة جمهورية الصومال بغرض حصر ودراسة تطوير واستثمار أملاك الدولة في أمريكا وأوروبا وعدد من دول أفريقيا وآسيا، وهو مشروع من شأنه حفظ مكتسبات الحكومة وزيادة إيراداتها وتسهيل تعاونها مع الدول المانحة.. 

كما وقعَ اتفاقيات مبدئية مع دولة إسلامية أخرى لتشكيل فريق استشاري متخصص بغرض دراسة نظام الاستثمار وتطويره بما يضمن تشجيع المستثمرين وحماية استثماراتهم ونقل التجارب الناجحة من الدول الأخرى.. 

أيضاً فإنّ (الاتحاد العقاري) في مناقشات جادة ومتقدمة مع ثلاث دول إسلامية لتقديم حلّ شامل ومتكامل مبني إلى أساس استثماري وقانوني يخدمهم على المدى البعيد لخدمة الحجاج والمعتمرين سنوياً إلى مكة المكرمة والذين يزيد عددهم عن عشرات الآلاف من كلّ دولة من الدول الثلاث..  

بخصوص المشاريع فإن الاتحاد في دراسات نهائية لتأسيس خمسة مشاريع طورها الاتحاد: 

المشروع الأول وهو عبارة عن (صندوق استدامة الاتحاد العقاري في دول منظمة التعاون الاسلامي) ويبلغ رأس ماله 250 مليون دولار ويسعى لتأسيس معرض العقار أو السوق العقاري الدائم في عدد من العواصم الإسلامية الهامة، 

والمشروع الثاني انشاء (الشركة الدولية للمسكن الميسر) برأس مال مدفوع 500 مليون دولار تهدف إلى تقديم حلول تطوير المساكن البديلة لشريحة واسعة من مواطني الدول الإسلامية ذوي الدخل دون المتوسط، 

والمشروع الثالث انشاء (الشركة الدولية لاستثمار الأوقاف الإسلامية) برأس مال مدفوع 500 مليون دولار تهدف إلى تطوير واستثمار الأوقاف التي تعطلتْ فترة زمنية طويلة نتيجة لأسباب عديدة أهمها عدم وجود إدارة أو رأس مال.. كما أنها ستشارك في نقل التجارب الناجحة لإدارة واستثمار الأوقاف بين الدول الإسلامية.. 

والمشروع الرابع صندوق (منابر الحضارة): بالتنسيق مع جهات متخصصة، ونظراً لما للمساجد من مكانة كبيرة ودور بارز في بناء المجتمع الإسلامي على أساس حضاري، ينطلق هذا الصندوق برأس مال 500 مليون دولار ليكون (وقفاً نقدياً محدداً بأجل) يهدف إلى إعادة عمارة المساجد القائمة وإنشاء مساجد جديدة على أسس تجعل منها منابر حضارية تسهم في تنمية المجتمع المحيط بها فكريا ومادياً.. كما بهدف هذا الصندوق إلى تحقيق الاستدامة لكلّ مسجد من خلال تحويله إلى وقف منتج يسهم في تحقيق رسالة المسجد، وسوف يستعيد صندوق منابر الحضارة كامل المبالغ التي صرفها على أي مسجد ليستمرّ الصندوق في العطاء مستقبلاً أو إعادة رأس مال الداعمين للصندوق إليهم خلال المدة الزمنية المتفق عليها.. 

والمشروع الخامس إطلاق (شركة البناء) المتخصصة في إعادة إعمار البنية التحتية والمساكن والآبار في دول منظمة التعاون الإسلامي المتضررة جراء حروب أو كوارث طبيعية، رأس مال الشركة 250 مليون دولار قابلة للزيادة وفق الاحتياج. 

السوق العقاري في المملكة العربية السعودية.. كيف تنظرون إليه؟ 

للسوق السعودي خصائص قائمة على عدة مقومات أهمها الاستقرار والانفاق الحكومي الكبير والنمو المضطرد للدخل والسكان ونسبة الشباب، ونرى أنّ التوجه الجاد مِنْ قِبل الجهات الحكومية لتطوير وتكامل الأنظمة التي تحكم السوق العقارية ابتداء من التسجيل العيني وتثبيت الملكيات ومروراً بوزارة التجارة وأنظمة البيع على الخريطة وانتهاء بالمحاكم العقارية المتخصصة.. هو توجه هام وخطوة حقيقية لبناء السوق الناضح بشكل كامل.. ولا بدّ من السير فيه إلى النهاية واستعجال خطواته قدر الإمكان.. 

الأمر الآخر الجدير بالذكر أنّ إطلاق الأحكام العامة على السوق العقارية في المملكة العربية السعودية المترامية الأطراف دون تفصيل هو أمر غير علمي.. وليس جيدا أنْ يحكم فرد على مجمل السوق أنه سوف (ينخفض أو يزيد)، (ينهار أو ينمو بسرعة)، يتأثر أو لا يتأثر بشكلٍ مباشر بانخفاض أسعار السلع الثمينة وأسواق المال.. يجب أن تكون الأحكام مبنية على دراسات تحدد كلّ قطاع بشكل منفصل فقطاع الأراضي الخام غير الأراضي السكنية الصغيرة المهيأة للتداول أو البناء، وقطاع الشقق السكنية غير قطاع الغرف الفندقية.. وقس على ذلك. 

ما أهم ما يحتاجه السوق العقاري السعودي في هذه المرحلة ؟ 

استعجال إصدار أنظمة متكاملة تحكم وترتب السوق العقاري وتنفيذ هذه الأنظمة بصرامة ودون تراجع، هذا جانب مثل نظام فرض رسوم على المضاربين الذين يبيعون ويشترون الأراضي دون إضافة قيمة للسوق وبالتالي ترتفع الأسعار دون طائل، وفرض الرسوم على هذه الفئة أولى من فرضها على محتكري الأراضي لفترات طويلة وإن كنا نرى أيضا أيقاف الاحتكار بالتشجيع على العرض ومنح مميزات للمطورين.. ولذا فجانب تعزيز وتشجيع المطورين العقاريين صغار ومتوسطي الحجم وذوي التخصصات مثل مطوري المجمعات السكنية المغلقة والمباني متعددة الأدوار والمستشفيات وغيرها.. من أمثلة التشجيع عمل نظام المسارات السريعة لاستخراج التراخيص والخدمات الحكومية، وفتح قنوات التمويل للمطور وللمشتري النهائي بشكل أكبر، مثل هذه الأنظمة من شأنها أن تسهل وتؤدي إلى زيادة العرض ثمّ يتحكم السوق بالأسعار وفق معادلة العرض والطلب.. 

باعتبار مقر الاتحاد العقاري قريباً من مقر منظمة التعاون الإسلامي في منطقة مكة المكرمة.. هل ترون للسوق السعوي أي مميزات جوهرية .. 

السوق السعودي لديه مميزات جوهرية عديدة أهمها قوة شرائية وشريحة كبيرة من المستثمرين الذين يستثمرون في بلادهم وفي العديد من الدول الإسلامية وغير الإسلامية وبشكل بارز في قطاع الفنادق والمستشفيات والمراكز التجارية والسكنة.. وهي شريحة ذكية تبحث عن الفرص وتصنعها وتستفيد منها. 

أما منطقة مكة المكرمة فهي التاج الذي شرف الله هذه البلاد بحمله.. وكان من أهم المميزات عمارة الحرمين الشريفين وما بني على أساس وجودهما من مشاريع فريدة وعديدة.. مع ما نراه جميعاً من نجاح وانطلاق كبير للمنطقة في عهد مستشار خادم الحرمين الشريفي أمير منطقة مكة المكرمة صاحب السمو الملكي الأمير خالد الفيصل بن عبدالعزيز أل سعود حفظه الله، والذي ثبت بحق أنه نموذج قيادي فريد صاحب إرادة وفكرٍ انعكس على المسيرة المباركة للمنطقة نمواً واستثماراً.. والتي شملت مشاريع المطارات والكورنيش والطرق والأنفاق ومشاريع المشاعر..

والاتحاد العقاري يعمل على ترتيب ملتقى خاص لتثمين جهود الأمير وعرض تجربته الفريدة..   

ماذا يعني أنّ الأمير خالد الفيصل نموذج قيادي فريد من وجهة نظر الاتحاد العقاري؟ 

صناعة الحضارة.. أو إعادة بنائها.. أو مجرد النهوض بها من مستوى إلى مستوى أعلى هو مهمة عسيرة تتطلب مقومات بخصائص استثنائية أهمها وجود قائد يملك الفكر الإبداعي والإرادة الصادقة والرؤية التي تحرك الآخرين بشكل صحيح إضافة للقدرة على الإدارة والمتابعة وتوفير الموارد المالية والبشرية وتوظيفها بالشكل الأمثل.. 

وأمير منطقة مكة المكرمة حفظه الله الأمير خالد الفيصل قد حباه الله كل هذه المقومات.. فمنذ انطلاقته أعلن عن رؤيته الواضحة لتنطلق مكة نحو العالم الأول.. وهذا الفكر والابداع هو الذي يصنع النقلة الحقيقية العميقة.. 

وقد انطلق الأمير خالد الفيصل في كافة الاتجاهات مستعينا بالله ثم بتوجيهات ودعم خادم الحرمين الشريفين  فانطلقت مشاريع الأبراج وتطوير كورنيش جدة، ومشروع طريق الملك عبد العزيز الموازي ومشروع المدينة الاقتصادية ومشروع توسعة ميناء جدة الإسلامي، ومشروع درب الخليل، ومشروع جبل عمر، ومشروع تطوير مطار الملك عبد العزيز، ومشروع سوق عكاظ، إضافة إلى مشاريع الطرق والقطارات التي تربط بين المشاعر المقدسة في كل من مكة المكرمة والمدينة المنورة وبوابة الحرمين الأولى محافظة جدة.. والعمل على تحسين الصورة العمرانية لمكة المكرمة ومشاريعها الكبيرة كمشروع الملك عبد الله لأعمار مكة للقضاء على الأحياء العشوائية، ومشروع السدود ومشاريع الصرف الصحي وغير ذلك من المشاريع الخدمية والتنموية والعمرانية بالمنطقة ومحافظاتها..

ومما يجعل الصورة نموذجا قيادياً فيه تفرد أنّ التجربة لم تخل من التحديات، فمن مشروع العشوائيات في "رويس جدة" مروراً بكوارث السيول والأمطار التي خلفتْ عددا من الضحايا.. وكلها ملفات تمتْ إدارتها بطريقة حكيمة.. 

وهنا ربما يبرز أيضا الجانب الميداني الهام.. القرار المرتبط بالعقارات سواء كانت خطة لمدينة كاملة أو بناء مسكن أو تمديد خدمات ومشروعات بنى تحتية لمنطقة محدودة.. كلها ستؤثر على حياة الملايين من البشر في الحاضر والمستقبل.. وحينما لا يكون لدى القائد متخذ القرار الفعلي تصورا من الميدان فإن كثيراً من الأخطاء تحدث.. 

خالد الفيصل الذي حمل على عاتقه همّ اللحاق بمصاف العالم الأول، لم يكتف بأداء عمله بين مدن المنطقة الكبرى، بل قام بالكثير من الزيارات التفقدية للمحافظات الصغيرة يقطع المسافات براً برفقة مسؤولي القطاعات الحكومية ليخرج من جدة ومكة إلى زيارة الليث والقنفذة والطائف وتربة والكامل وخليص ورابغ.. ويحرص على أن يلتقي مسؤولي المحافظات والمواطنين ويستمع للملاحظات ويوجه بإنشاء المشاريع وتحريك المتعطل منها، وأضف على ذلك مجالسه الأسبوعية التي يلتقي فيها بأطياف المجتمع ويستمع منهم.. 

وربما خلال هذه اللقاء شهدتْ محافظة جدة مشكلة في الجزء الشرقي منها بسبب تطوير مشروع القطارات فما كان من الأمير خالد الفيصل إلا أن نزل لمعاينة المشكلة بنفسه في نفس اليوم، ووجه كل المسئولين بالاجتماع حتى تمّ إيجاد حلول عملية.. وهكذا هم القادة الذين ينطلقون برؤية لا تحلق بعيداً عن حاجات الميدان.  

جائزة مكة للتميز منحت بشكل استثنائي لرجل فريد وتم تركيز الخيار فيها على شخصية واحدة هي الأمير خالد الفيصل؛ وذلك نظراً لما تتسم به شخصيته بالجدية في العمل وبالفائدة القصوى للمجتمع السعودي.. هذا الرجل الذي حول منطقة مكة المكرمة إلى ورشة عمل كبرى.. والذي بادر لدعم إنشاء ما يمكن أن يوصف بأنه مدن جديدة متكاملة ثمل مشروع بوابة مكة ومشروع مروج جدة.. واختزل الإنجازات العظيمة في وقت وجيز.. هو قائد فذ جدير بالتقدير وبنشر تجربته لغيره من القيادات التي تتولى مسئوليات مماثلة وهذه مبادرة سيتولاها الاتحاد العقاري في الدول الإسلامية بتوفيق الله تعالى.. 

د.محمد بن يحيى آل مفرح

مؤسس مركز تطوير (الترفيه وفق الطلب) On-Demand Entertainment